Ипотека как инструмент привлечения средств кредитных организаций для решения кредитных проблем граждан становится более доступной. Политика банков становится более лояльной по отношению к заемщику. Однако, когда дело доходит до оформления ипотеки, желательно разобраться во всех деталях процедуры ее регистрации от начала и до конца.
Ипотека – это залог недвижимого имущества. Основанием возникновения ипотеки может являться как закон, так и договор. Согласно ст. 8 Федерального закона от 24 июня 1997 года «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положений данного закона. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.
Рассмотрим особенности государственной регистрации договора об ипотеке. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Государственная регистрация договора ипотеки, заключенного в простой письменной форме, проводится на основании заявления залогодателя и залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:
- договор ипотеки и его копия;
- документы, указанные в договоре об ипотеке;
- документ об оплате государственной пошлины;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ.
К иным документам можно отнести технические документы на объект недвижимого имущества; согласие супруга на заключение договора об ипотеке, если имущество, являющееся предметом ипотеки, находится в совместной собственности; согласие арендодателя на ипотеку арендованного имущества и другие.
В соответствии с Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным приказом Министерства Юстиции Российской Федерации от 14.09.2006 № 293, срок государственной регистрации договора ипотеки жилых помещений не должен превышать 15 дней со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. По решению руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю срок регистрации ипотеки составляет 7 рабочих дней, если нет никаких замечаний по представленным документам.
Государственная регистрация осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки считается день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
Регистрация договора ипотеки может быть осуществлена, отложена (приостановлена) или в ней может быть отказано по основаниям, предусмотренным законом. Данные основания указаны в ст. 19, 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Например, одним из оснований для отложения (приостановления) государственной регистрации ипотеки по решению регистратора может быть несоответствие договора об ипотеке и представленных документов требованиям действующего законодательства. Регистратор в день принятия решения
о приостановления (отложении) государственной регистрации в письменной форме обязан уведомить стороны договора об этом.
В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме не позднее пяти дней после окончания срока рассмотрения заявления направляется сообщение о причине отказа. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
За государственную регистрацию договора ипотеки взимается государственная пошлина с каждой стороны договора согласно ст.333.33 Налогового Кодекса РФ. Общая сумма оплаты для физических лиц составляет 500 рублей, для организаций – 2000 рублей.
Несмотря на все юридические тонкости в государственной регистрации
и последующем юридическом сопровождении, ипотека в России набирает темп развития и со временем выйдет на европейский уровень ипотечного кредитования.
Е. Высоцкая,
главный специалист отдела
регистрации ипотеки и договоров
долевого участия в строительстве
